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房地产危机之源

2020-01-14 19:38:44来源:励志吧0次阅读

记者 荆宝洁

回想起最艰难的时刻,开发商们还心有余悸。对于开发商来说,最担心的不是土地价格高昂,负债高企,如果手中没有现金流,意味着一个企业将正式走向破产。

而引发危机的根源是什么?仅仅是开发商的贪婪和不理智吗?每个人都从不同角度提出了自己的看法。

(,,)首席经济学家金岩石在接受本报记者采访时指出,一半是因为国际金融危机所带来的影响;而另一半则是因为开发商自己过于冒进。华远房地产总裁认为,危机的种子早已种下,危机的造成是由于200 年时的政策和土地政策,关紧闸门后,导致市场供不应求出现。而天鸿地产董事长柴志坤也反思说,危机的出现,的确有开发商的原因,很多常识被违背。

远在大洋彼岸的金融危机刚发生时,没有人会想到竟会给中国的房地产业带来如此的影响。“金融危机爆发初期给中国房地产市场带来的不良影响是显而易见的。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。而房地产市场走势和宏观经济是息息相关的,正是金融危机的爆发,中国的宏观经济也渐入低迷,而人们因为对房价有下降的预期,者的观望心理增强。2008年在宏观调控政策和市场形势的多重影响下,商品房销售面积大幅下降,房地产开发企业信贷放缓,建设难以取得,出现了部分开发企业资金链绷紧的情况。

而开发商对于全球金融危机带来的影响,并没有准备充分。前些年的高歌猛进,令开发商财务负荷过重。房地产销售速度放缓之后,疯狂拿地的恶果开始凸显。而很多开发商偏离了基本常识。

柴志坤认为开发商需要回归,“第一个常识是开发商的角色,开发商是城市建设的实践者,为消费者提供场所的建造者。”常识背后的含义是开发商要找准自己的位置,不要将位置看得太高,也不要看得太低。有很多的企业,随着项目规模不断的扩大,逐渐参与城市建设的开发项目,实际上掌握的资源和企业掌握的资源是完全不同的,如果越位太多的话就做了违反常识的事情。在市场不好的时候,各个机构希望企业投很多钱进去,也给了“成文”或者是“不成文”的承诺,一旦市场不好的时候,成文和不成文的承诺操作起来有巨大的风险,这个越位可能给开发商带来了一些风险。

前几年房地产增长很快,尽管专家已经提醒了有泡沫的出现,但很多开发商在拿长远市场发展的利好,来解释短期内的波动。而开发商过度的兴奋,违背常识去大举圈地,增加土地储备,脱离了产品开发的本原,片面追求财务指标。

除了开发商冒进以外,任志强认为,政策多变是造成危机的根源。“多年来存在一种用短期政策决定一个长期消费品的预期。”他指出,从1998年的住房制度改革,目的就是希望建立一个长期的住房政策,但200 年以后,陆陆续续出台的都是短期政策,几乎没有一个是针对房地产长期政策,比如关紧土地闸门和银行信贷闸门,国八条、国六条等等。“但是谁可以告诉我们未来的政策是什么?”任志强提出疑问。

1929年美国金融危机,罗斯福建立了许多长期政策,例如包括住宅金融的《住宅法》,建立了长期解决人们住房问题和长期预期的政策。一个有70年期限的住房产品,是长期积累形成的消费过程,这样的消费过程靠短期政策调整,不能形成稳健的预期。市场上充斥不同的制度性腐败,所以住房市场受到了非周期性和政策影响的巨大变化。

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